Спрос формирует молодёжь

Компания KBO остаётся одним из лидеров по строительству и продажам новых квартир на левобережной стороне Риги. Вслед за практически распроданным комплексом Imantas Ozoli в начале лета 2019 года она завершила строительство в микрорайоне Иманта другого своего проекта – Akācijas. О том, как в нём идёт торговля и как работается в условиях ужесточившейся конкуренции, журнал m2 и портал varianti.lv побеседовали с руководителем продаж компании KBO Андрисом Дзирниексом.

– Жилой комплекс Akācijas – это второй проект, который компания KBO реализует в рижском микрорайоне Иманта. Первым стал расположенный по соседству Imantas Ozoli. Благодаря этому мы можем беспристрастно анализировать те процессы, которые происходят на рынке новых проектов этого микрорайона в последние годы, – обозначает направление для разговора Андрис Дзирниекс. – Когда начинали Imantas Ozoli, были одним из немногих застройщиков, кто в тот момент возводил здесь новостройки. Спрос тогда, можно сказать, серьёзно превышал предложение. Поэтому ещё до сдачи домов в эксплуатацию в них были зарезервированы почти половина всех квартир. И к концу прошедшего лета в Imantas Ozoli, который включает в себя две 9-этажки на 108 квартир каждая, непроданными оставались только четыре единицы жилья. Теперь активно торгуем в нашем новом проекте – в Akācijas.

Сегодня Иманта – одно из самых популярных среди столичных микрорайонов мест строительства нового жилья. Это не мешает нам оставаться здесь лидером своего сегмента. В Akācijas, который полностью завершён и принят в эксплуатацию в начале лета 2019 года, выкуплены 40% всех квартир. А суммарно их насчитывается 216, и они располагаются в четырёх 9-этажках, выполненных по единому проекту. Дома различаются цветом балконов. Спрос на новое жильё продолжает быть хорошим, даже чуть подрастает. Уверены: в течение ближайших двух лет квартиры в Akācijas будут распроданы. В ходе регулярно проводимых нами дней открытых дверей видим высокую активность и заинтересованность клиентов, которая затем перерастает в 10-15 резерваций или покупок. Информируем, что следующий день открытых дверей пройдёт 14 сентября, и приглашаем на него всех желающих.

– В общении с вами клиенты рассказывают, что мотивирует их на покупку именно нового жилья?

– Большинство покупателей – молодые люди с одним или двумя детьми. Их слабо удовлетворяет качество серийного жилья постройки 30-50-летней давности, они хотят жить в современных условиях. Подавляющая часть (75%) берут новые квартиры с привлечением ипотечного кредита. Среди самих кредитополучателей доминируют те, кто пользуется возможностями, предоставляемыми семьям с детьми и молодым специалистам государственной институцией Altum. Ведём свою статистику и видим, что средний возраст покупателей 3-комнатных квартир в Akācijas – 25-27 лет, 4-комнатные берут в основном люди в возрасте от 30 до 35 лет. Благодаря даваемым Altum госгарантиям такие клиенты имеют возможность входить в покупку с собственными накоплениями в размере 7-10% от полной стоимости выбранной квартиры. Практически все покупают для личного проживания. В Akācijas знаю только два примера, когда клиенты взяли новую квартиру для сдачи в аренду и получения от этого дохода. При этом наши квартиры несут хорошую отдачу. Меблированная 2-комнатная квартира в Akācijas, как мне сказали, сдана за 500 евро в месяц без коммунальных платежей.

– Как выстраиваете стратегию продаж? Цены на квартиры, остающиеся по мере продаж, поднимаете?

– Цена у нас стабильная и стоит практически неизменной с момента начала и до конца продаж. Мы не повышаем её, но и никаких скидок не даём. Стоимость квартир отличается в зависимости от этажа расположения и стороны света, на которую она выходит. Торгуем от 1 660 до 1 800 евро за кв. м. Чем выше этаж, тем выше стоимость покупки. Наше конкурентное преимущество состоит в том, что в нашу цену, которую просим за квартиру, бонусом включены и кладовые помещения, а для 3- и 4-комнатных квартир ещё и парковочные места на уличной стоянке. Плюс мы являемся единственным проектом такого класса в Латвии, в каждой квартире которого стоит индивидуальная система рекуперации воздуха. Если всё это суммировать, то получится, что в Akācijas одни из самых привлекательных в Риге цен на квартиры в новостройках.

– Анализируете, что в Akācijas берут лучше: более дешёвые или более дорогие и, соответственно, расположенные выше квартиры?

– По 4-комнатным тенденция такова: берут сверху вниз, то есть в первую очередь раскупаются более дорогие, с 3-комнатными наоборот – снизу вверх. Есть клиенты, которым принципиально интересны только высокие – 8-й и 9-й этажи, нужен панорамный вид, и второй, третий или, допустим, четвёртый этажи они даже не рассматривают. К началу осени больше других заселены дома с зелёными (ул. Акацияс, 2d) и синими (Юрмалас гатве, 92) балконами.

– Все ваши квартиры, кроме первых этажей, имеют балконы. Бросается в глаза то, что практически все они обустраиваются как зона отдыха.

– И это логично. Наши балконы полностью застеклены, но при необходимости их можно легко открыть для проветривания. На них можно свободно поставить садовые кресла и столик и наслаждаться свежим воздухом. Ни снег, ни дождь на балконы, когда они в закрытом состоянии, не попадают. Так что посидеть можно в любое время года.

– Потенциальные покупатели приходят знакомиться с вашим проектом финансово подкованными?

– Подавляющая часть начинает заниматься поиском квартиры в новом проекте после консультации с банковскими специалистами. Чётко понимают, на какой по стоимости вариант они могут замахиваться. Кто не ходил на консультации, случается, после выбора сталкиваются с тем, что банк отказывает в предоставлении ипотеки. Сегодня финансовые учреждения тщательно взвешивают свои риски и выдвигают более строгие требования к претендентам на кредит. Добавлю, что если пару лет назад у хороших клиентов встречались ставки 1,8-1,9% годовых, то в 2019 году обычно всё начинается от 2,2%.

– В 2019 году в Риге и её окрестностях новых квартир будет построено почти вдвое больше, чем в предыдущие годы. На какие мысли наводит такая статистика?

– На рыночную ситуацию смотрим абсолютно спокойно. И у нас есть клиенты, которые то и дело спрашивают: а вот сейчас выгодно покупать у вас или нам лучше подождать? Отвечаем, что если есть потребность в новом жилье, то откладывать сделку не имеет смысла. Думаем, что в новых проектах Риги кардинально ничего не изменится. Строительные расходы только растут, значит – будет дороже. Сам спрос – устойчивый. Молодое поколение понимает, что 2-комнатная квартира в серийном проекте – это около 50 000 евро. Плюс нужно сделать хороший ремонт для себя: ещё 10 000-15 000 евро. Но на выходе всё равно получится жильё в старом проекте, со шлейфом своих проблем. Лучше уж купить новое, в доме, в котором ты будешь избавлен от проблем несколько десятков ближайших лет. Тем более что разница в цене между новым и старым часто не превышает 500 евро за кв. м. Кредиты на покупку новых квартир дают легче, охотнее и в большем размере. Содержание нового жилья не дороже старого: в Akācijas это 0,6 евро + НДС за квадратный метр, плюс ещё 5 евроцентов идут в накопительный фонд. У нас обслуживание 2-комнатной квартиры вместе с расходами на отопление обходится в зимний месяц где-то в 50 евро, 3-комнатной – 75-80. Это благодаря энергоэффективности проекта и низким платежам за отопление. Современные технологии разительно отличаются от тех, которые использовали раньше: у нас внешняя стеновая панель имеет толщину 39 сантиметров, внутри которых 16-сантиметровый слой каменной ваты. Это гарантирует низкую теплопроводность. Те, кто начинает жить в проектах KBO, высоко оценивают этот момент. Год назад Imantas Ozoli получил второе место в конкурсе самых энергоэффективных домов Латвии. В следующем году представим на этот же конкурс и Akācijas, результат экономии в котором должен быть ещё выше. На нынешнюю рыночную ситуацию реагируем спокойно и уверены, что за два года все квартиры распродадим. А там уже придёт время для наших следующих новых проектов.